'이거 모르면 열심히 살아도 손해'…줄치며 봐야 할 주택 세금 - 중앙일보 - 중앙일보

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[사진 pikist]

살면서 복잡한 세금 제도를 다 알기란 힘들다. 의·식·주 중 의복·식료품에 붙는 세금은 기껏해야 부가가치세 정도다. 치러야 할 값에 이미 붙어 나와 일일이 계산할 필요도 없다. 
 
주택은 다르다. 집을 사면 취득세, 살면 보유세, 빌려주면 임대소득세, 팔면 양도소득세, 물려주면 상속·증여세가 따라붙는다. 문재인 정부 들어 20차례 넘게 부동산 대책이 나왔고 세금 제도(세제)도 따라 복잡해지다 보니, 전문가도 헷갈릴 정도다. 부동산 세금을 내야 할 당사자가 각자도생 공부할 수밖에 없다. 
 
국세청이 최근 펴낸 ‘100문 100답으로 풀어보는 주택 세금’ 자료를 바탕으로 주택 거래 주기별로 닥치는 궁금증을 정리했다.
 

①사다 (취득세, 주택 수 계산)

서울 영등포구 63스퀘어 전망대에서 바라본 서울 시내 아파트. 뉴스1

서울서 집을 사면 취득세가 최대 12%라던데.

“지난 8월 18일 이후부터 취득세가 올랐다. 1주택자는 큰 걱정은 안 해도 된다. 조정대상지역이든 아니든 주택 가격에 따라 1~3%의 최저 세율을 매긴다. 비조정대상지역에선 2주택까지도 1~3% 낮은 세율을 적용한다. 문제는 다주택자다. 조정대상지역 2주택, 비조정대상지역이라도 3주택을 취득할 때는 세율이 8%로 훌쩍 뛴다. 이 세율은 주택 수에 따라 최대 12%까지 올라간다.”

 

그럼 서울에 집 한 채 있는 사람이, 지방 발령 등으로 비조정대상지역의 3억원짜리 아파트를 사려고 하면.

“기존 주택이 어디 있든 상관없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 사면 1~3% 최저 취득세율을 적용한다. 3억원이라면 세율은 1%다. 다만 비조정대상지역인 지방에 집이 한 채 있는 사람이 서울 등 조정대상지역에 두 번째 집을 살 때는 8% 세율을 적용한다.”

 

취득세를 낼 때 공시가격 1억원 이하 주택은 주택 수 산정에서 제외한다는데, 분양권·오피스텔도 마찬가지인가.

“시가표준액 1억원 이하 오피스텔은 주택으로 간주하지 않는다. 1억원이 넘는 오피스텔은 주거용일 때만 주택 수에 포함한다. 분양권은 가격 상관없이 주택 수로 포함한다. 오피스텔 분양권은 좀 독특하다. 오피스텔은 완공해서 살기 전에는 주거용인지 상업용인지 알 수 없다. 이 때문에 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함하지 않는다.”

 

부부 공동으로 집을 사면 주택 수는.

“세대 안에서 공동으로 소유하면 한 세대가 1주택을 소유한 것으로 본다. 그러나 같은 세대원이 아닌 사람과 공동으로 집을 소유하면 각각 1주택을 가진 것으로 본다.”

 

②갖다 (종합부동산세)

서울 용산구 한남동 일대 다세대·연립주택 밀집 지역. 연합뉴스

부부가 서울 등 조정대상지역에 주택 2채를 각각 50% 지분으로 공동 소유하고 있으면, 종부세 기준 주택 수는.

“종부세는 주택 지분이나 부속 토지만 가져도 주택을 가진 것으로 보고 세금을 매긴다. 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당한다.”

 

종부세를 매길 때 주택 수 계산에서 제외(합산 배제)하는 장기임대주택의 의무 임대 기간은 몇 년으로 늘었나.

“기존 8년 이상에서 10년 이상으로 연장됐다.”  

 

다주택자가 지금 보유 중인 아파트를 장기매입임대주택으로 등록하면 종부세 합산배제 대상에 들어가나.

“아니다. 올해 7월 11일 이후 장기매입임대주택으로 신청한 아파트는 임대사업자 등록 후 10년 이상 임대하더라도 종부세 합산배제를 받지 못한다.”

 

아파트가 아닌 주택을 지금이라도 장기매입임대주택으로 등록하면 종부세 합산배제가 가능하나.

“그렇다. 다만, 1세대가 국내에 1주택을 보유한 상태에서 2018년 9월 14일 이후 새롭게 취득한 조정대상지역 주택은 장기임대주택으로 등록해도 합산배제 대상이 될 수 없다. 올해 7월 11일 기점으로는 일반 주택을 단기·장기임대주택으로 바꿔도 합산배제가 되지 않는다.”

 

아파트가 아닌 장기매입임대주택의 임대사업자 등록을 의무기간 충족 전에 자진 말소하면, 그동안 합산배제로 경감받은 종부세를 한꺼번에 추징하나.

“이럴 경우 아파트는 추징되지 않지만, 아파트 외 주택은 추징된다. 아파트가 아닌 주택은 임대 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되지 않고 그대로 유지되기 때문이다.”

 

장·단기매입임대주택으로 등록한 아파트의 임대사업자 등록을 스스로 말소한 뒤 이전에 합산배제로 경감받은 종부세를 추징당하지 않으려면, 임대 의무기간 절반 이상을 임대한 뒤에 말소해야 하나.

“아니다. 아파트는 임대 의무기간 전에 임대사업자 등록을 자진 말소하더라도 경감받은 종부세가 추징되지 않는다.”

 

③이사하다 (일시적 1가구 2주택)

서울 송파구의 한 부동산 밀집상가. 뉴시스.

조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 취득세 8%를 적용한다. 기존 집은 팔고 새로 이사할 용도로 두 번째 집을 사도 그런가.

“아니다. 이사하려고 일시적으로 2주택이 된 경우에는 새집은 1~3%의 최저세율을 적용한다. 다만 기존 주택을 처분 기간 안에 팔지 않고 계속 갖고 있으면 8% 세율과 함께 가산세를 내야 한다. 기존 주택 처분 기간은 조정대상지역이면 1년 이내, 그렇지 않으면 3년 이내다.”

 

다주택자가 이사하려고 새집을 사도 일시적 주택 소유에 대한 배려가 있나.

“없다. 다주택자는 새 주택 수를 더해 취득세 중과세율을 적용한다.”

 

1주택자가 이사하기 위해 아파트 분양권을 취득할 때, 일시적 2주택을 적용받기 위한 기존 주택 처분 기한은.

“분양권은 주택 수엔 포함하지만, 아직 공사 중이라 거주를 못 한다. 이 때문에 아파트가 준공된 뒤 주택 취득일을 기준으로 3년 안에 기존 주택을 처분하면 일시적 2주택으로 본다. 다만 종전 주택과 새 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 1년 안에 기존 집을 팔아야 한다.”

 

④빌려주다 (임대사업자, 임대소득세)

서울 은평구 녹번역e편한세상캐슬. 뉴스1

지방자치단체에 등록할 때 단기 임대 기준이 되는 기간은 4년이다. 세무서에 등록하는 세법상 단기 임대 기간은 5년으로 더 길다. 4년 후 임대 등록이 자동 말소돼 세법상 임대 기간을 채우지 못하면, 임대주택을 팔 때 양도세 중과 배제, 거주 주택 양도세 비과세 특례 같은 혜택을 받을 수 있나.

"임대 등록을 자진 말소하거나 자동 말소돼 세법상 임대 기간(단기 5년, 장기 8년)을 충족하지 못하더라도 혜택을 받을 수 있다. 자진 말소할 때는 의무 임대 기간을 절반 이상 채우고, 1년 안에 임대주택을 팔 때 양도세 중과하지 않는다. 거주 주택도 말소 후 5년 안에 팔면 비과세 특례를 적용한다.”

 

앞으로 4년짜리 단기 임대사업과 아파트 장기임대가 폐지되는데, 임대사업자 등록 기간에 세제 혜택을 받을 수 있나.

“임대 등록 기간 임대료 5% 상한선 등 요건을 지키면 세제 혜택 대상이다.”

 

올해 7월 11일 이후 단기임대주택이나 아파트 장기임대주택을 새롭게 등록하거나, 단기 임대에서 장기임대로 변경하면 세제 혜택을 받을 수 있나.

“올 7월 10일까지는 임대 등록을 신청하거나 변경 신고하면 세제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 7월 11일 이후 등록하고 신청하면 세제 혜택을 받을 수 없다.” 

 

임대 등록이 자동 말소돼 양도세 중과를 하지 않은 경우에 오래 보유한 주택에 적용하는 장기보유특별공제는 가능한가

“기본적으로 최대 30%의 장기보유특별공제가 가능하다. 8년 장기일반매입임대주택 중 아파트의 경우 임대 기간을 채우고 자동 말소되면 장기보유특별공제 50% 적용을 받을 수 있다. 지자체에만 임대 등록을 하고, 세무서에는 뒤늦게 등록했더라도 지자체 기준 등록 기간을 채우면 공제율 50% 특례를 적용받을 수 있다.”

 

주택임대소득세 납부 대상은?

“월세 임대수입이 있는 2주택 이상인 자와 전세보증금 등의 합계액이 3억원이 넘는 3주택 이상인 자가 낸다. 다만, 기준시가 9억원이 넘는 고가 주택이나 해외 주택을 소유한 사람은 월세를 준 경우 1주택자도 세금 내야 한다. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형 주택에 전세를 놓은 집이면 내년까지 과세 대상에서 제외한다.”

 

집 한 채를 샀는데 아직 결혼하지 않아 집을 세주고, 본인은 부모님 집에 살 경우에도 임대소득세 과세 대상인가.

“임대소득 과세를 할 때 판단하는 주택 수는 부부 합산 기준이다. 부모 등 직계존비속과 동거하더라도 소유 주택 수에 포함하지 않는다. 본인 주택이 기준시가 9억원을 초과한 고가주택이고 월세를 놓은 집이 아니면 소득세를 내지 않아도 된다.”

 

부부 합산으로 집을 4채 갖고 있지만, 3개는 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형 주택이고 1개 주택은 기준시가 3억원짜리 주택이다. 4개 주택 모두 월세 없이 전세만 주고 있을 때도 임대소득세를 내야 하나.

“내년까지 소형 주택은 주택 수에 포함하지 않기 때문에 세금을 낼 필요가 없다. 그러나 소형주택이라도 월세를 받고 있다면 세금을 내야 한다.”

 

오피스텔을 임대한 경우에도 주택 임대소득 과세 대상 인가.

“임차인이 주거용으로 사용하면 주택 임대소득으로 과세한다. 그러나 사무실 등 주거 이외 용도로 사용하면 상가임대소득으로 과세한다.”

 

집이 2채이거나 9억원이 넘는 고가 주택 1채를 소유하면서 월세 없이 전세만 준 경우에는 소득세 신고를 해야 하나.

“이런 경우에는 월세 임대료 수입이 없기 때문에 소득세 신고 대상이 아니다. 전세금은 부부 합산으로 3주택 이상일 때부터 과세 대상이다.”

 

⑤팔다 (양도소득세)

서울 송파구 공인중개업소의 모습. 뉴스1.

내년 6월 1일부터 양도세 세율이 오른다. 1주택자가 2년 안에 집을 팔면 세 부담은.

“내년 6월 1일 전에는 1년 미만으로 보유하면 세율이 40%였고, 1년 이상 2년 미만일 때는 기본세율(6~42%)을 적용했다. 그러나 법 개정 이후에는 1년 미만일 땐 70%, 1년 이상 2년 미만일 때는 60%를 적용한다.”

 

1세대 2주택·3주택자가 조정대상지역 내 주택을 내년 6월 1일 전·후에 팔 때 세 부담은.

“2주택자를 대상으로 내년 6월 1일 전에는 50%, 이후에는 60% 세율을 적용하고, 3주택자의 경우 같은 기간 세율이 60%에서 70%로 오른다.”

 

내년부터 양도세를 계산할 때 분양권도 주택 수에 포함하나

“지금 보유 중인 분양권은 포함하지 않지만, 내년 1월 1일 이후 새로 취득한 분양권은 주택으로 간주한다. 분양권을 양도세 부담이 커지는 내년 6월 1일 이후 양도하면 조정대상지역·비조정대상지역 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%의 양도세율을 적용한다.”

 

서울 등 조정대상지역에 있는 기준 주택을 사고 1년도 되지 않아 새집을 또 샀다. 그리고 다시 새집을 산 날로부터 3년 안에 기존 주택을 팔면 양도세 중과세율을 적용하나.

“기존 주택을 산 뒤 1년 도 안 돼 새집을 사면, 일시적 2주택에 따른 비과세 대상은 아니다. 하지만 새 주택 취득일부터 3년 안에 기존 주택을 팔면 중과세율을 적용하지 않는다.”

 

내년 1월 1일부터 1세대 1주택 고가 주택에 적용하는 장기보유특별공제에 거주 기간 요건을 추가했다. 세 부담은.

“장기특별공제는 종전에는 주택 보유 기간 1년에 8%씩 공제율을 더해 10년 이상 보유하면 최대 80%로 양도세를 깎아줬다. 그러나 앞으로는 보유 기간 연 4%에 거주 기간 연 4%로 구분해 계산하게 된다. 10년 이상 거주하지 않고 보유만 하면 공제율 40%가 적용되고, 보유하면서 거주까지 해야 80%까지 적용받을 수 있다. 다주택자는 10년 이상 보유하고 거주하더라도 최대 30%의 공제율이 적용된다”

 

올해 2월 11일 개정된 일시적 2주택 비과세 요건에서 ‘새집 취득 후 1년 내 전입’은 새집에 살던 세입자가 계약 갱신한 경우에 어떻게 되나.

“새집에 세입자가 거주하고 있다는 사실이 표준 임대차계약서 등 서류로 확인되면 새집을 산 날로부터 2년 안에 전입하면 된다. 단, 새집을 산 날 이후 계약 갱신된 임대차 계약 기간은 인정되지 않는다.”

 

서울 등 조정대상지역의 1세대 1주택자가 가진 집을 임대사업자로 등록하고 의무 임대 기간과 임대료 상한(5%) 요건 등을 모두 충족한 뒤 팔 때, 거주요건을 적용하나.

“지난해 12월 17일 이후 임대사업자로 등록한 사람들은 거주 요건을 충족해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 그 전에 등록한 경우에는 거주요건을 적용하지 않는다.”

 

집 한 채를 공동명의로 임대사업자 등록을 하면, 장기보유특별공제 50% 특례를 적용받을 수 있나.

“개별 임대사업자가 1채 미만의 주택(지분)을 임대하더라도 요건을 충족하면 적용받을 수 있다.”

 
세종=김도년 기자 kim.donyun@joongang.co.kr

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