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전월세상한제와 계약갱신청구권 등 세입자 보호를 위해 도입한 주택임대차보호법이 시행된지 3개월이 지나면서 최악의 전세난이 지속되고 있다. 이에 정부는 주택정책을 총괄하는 국토교통부 1차관마저 교체하는 초강수를 뒀다. 하지만 매매시장을 자극하지 않는 가운데 전세난을 잠재울 마땅한 대책을 내놓기는 어려울 것으로 보인다. 정부 고민이 커질 수밖에 없는 이유다.
2일 청와대와 국토부에 따르면 문재인 대통령은 전날 국토부 1차관으로 윤성원 전 청와대 비서관을 내정하는 차관급 인사를 발표했다. 윤 신임 1차관은 2017년 6월 문재인정부 출범과 함께 청와대로 파견돼 올 7월까지 3년간 주요 부동산 관련 정책을 조율해 온 '주택통'이다.
최근 전세가격이 급등하는 상황에서 전세대책 마련 등을 위해 갑작스럽게 바뀌었다는 시각이 지배적이다. 윤 신임 차관 역시 이날 세종정부청사로 첫 출근과 함께 전국 지역·가격별 전세 수급상황을 디테일하게 점검한뒤 범부처 논의에 들어갈 계획인 것으로 알려졌다.
실제 최근 전세수급 상황은 곧 안정을 찾을 것이라는 정부의 희망찬(?) 전망에도 불구하고 19년만에 최악이다. KB국민은행의 월간KB주택시장동향에 따르면 9월말 기준 전국 전세수급지수는 191.1로 2001년 8월(193.7)이후 19년 2개월만에 최고치다.
전세수급지수는 100을 기준으로 200에 가까울수록 공급이 부족하다는 의미다. 이 지수가 191이상을 기록한 것은 공급이 절대적으로 부족하다는 것을 보여준다.
특히 서울은 전월보다 2.4포인트(p) 상승한 191.8로 2015년 10월(193.1) 이후 처음 190이상을 기록했다. 경기도를 포함한 수도권 전세수급지수 역시 194를 기록해 2013년 9월(195) 이후 7년1개월만에 최고치다.
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이는 수치뿐아니다. 실제로 전세계약이 어떻게 이뤄졌는지 살펴보면 전세난이 얼마나 심화했는지 실감할 수 있다.
서울 송파구 잠실동 '리센츠' 전용 84㎡가 최근 11억원에 전세거래됐다. 2년전만 하더라도 같은 아파트가 8억5000만~9억2000만원 수준이었다. 현재 13억원에도 매물이 나와있으니 2년새 전셋값이 4억∼4억5000만원 가량 오른 셈이다.
금천구 독산동 '롯데캐슬골드파크' 전용 59㎡도 지난달 17일 5억9000만원에 전세 최고가 기록을 세웠다. 이 아파트는 2년전에는 3억8000만∼3억9000만원이었다.
전세가격이 뛰는 것뿐아니라 임대차계약 과정에서도 각종 혼선이 빚어지고 있다. 가장 대표적인 사례가 세입자가 계약갱신청구권을 쓰지 않기로 했는지를 두고 세입자와 매수자, 공인중개사간 말이 달라지는 등 혼선이 발생해 계약이 어긋나는 경우다.
계약파기로 위약금을 물게 되는 상황에 몰린 집주인이나 갈곳이 없어지게 된 매수자들이 세입자에게 수천만원대의 보상금을 주는 사례도 심심찮게 발생한다.
지난 7월말 계약갱신청구권제 도입이후 발생하는 문제다. 임대차 계약을 연장해 기존 주택에 2년 더 눌러앉는 사례가 늘어난 것이 전세 잠김 현상을 부추긴 중요한 원인이라는 것이다.
실제 계약갱신청구권 행사가 시작된 9월 5억원 이하 공적보증 갱신율은 연중 가장 높은 수치를 기록하는 등 갱신계약이 늘고 있다. 서울에선 1~8월 평균이 55.0%였으나 9월에는 60.4%로 뛰었고 전국도 1~8월 평균이 53.9%였지만 9월엔 59.3%로 높아졌다.
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정부와 여당도 전세난의 심각성을 인정하고 대책을 마련하겠다고 했지만 뾰족한 해법을 찾기도 쉽지 않은 상황이다. 정부가 현재 전세난을 해결할 대응책을 모색중인 가운데 발표가 차일피일 미뤄지고 있는 이유다.
당초 지난달 28일 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재 부동산시장 점검 관계장관회의에서 전세대책을 내놓을 수도 있다는 관측이 나왔으나 홍 부총리는 "전세시장을 면밀하게 모니터링, 분석하고 매매시장과 전세시장의 안정을 조화롭게 달성할 수 있도록 다각적으로 고민한다"고 했을뿐 '대책'이라는 단어조차 쓰지 않았다.
대신 정부는 이날 지분적립형 분양주택의 구조를 구체화했다. 최초 분양시 토지·건물지분의 20~25%만을 취득하고 이후 20~30년간 나머지 지분을 나눠 취득하는 방식이다.
다만 이 주택의 공급 시기는 2023년여서 당장 공급을 획기적으로 늘릴 수 있는 상황이 아니다. 공공분양 물량을 임대로 전환해 공급하는 방안 역시 전세대책으로 부적절하다는 내부 결론을 내린 것으로 전해졌다. 분양물량이 전세물량으로 전환될 경우 매매시장에 악영향을 미칠 수 있다는 관점에서다.
공공임대주택 공급일정을 1~2년 앞당기는 방안 또한 검토중이나 앞당길수 있는 물량이 제한적이어서 전세난 흐름을 바꿀 수준은 아니라는 분석이 우세하다. 표준임대료 등 가격을 통제하는 방안 역시 현재로선 검토하지 않는 것으로 전해졌다.
업계의 한 전문가는 "매매시장을 자극하지 않는 가운데 전세난을 잡을 대책이 나올 수 있을지 의문"이라면서 "최근 수도권을 중심으로 입주물량이 크게 줄어든 것도 전셋값 상승에 크게 한몫하고 있다"고 설명했다.
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